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權利變換的登記

壹.都市更新條例§43–權利變換囑託登記

(1)地主

(2)實施者

(3)其他權利人

 

貳.都市更新事業以權利變換方式實施,有關登記程序執行疑義

內政部90.05.18營署都字第025335號函

一、依據奉交下貴會90年3月21日90都研字第0030號函辦理。

二、所詢問題分復如次:

  1. 都市更新事業以權利變換方式實施,權利變換範圍內合法建築物因權利變換計畫實施而拆除時,依本部地政司90年4月23日90地司(七)發字第9001078號書函(詳附件)說明二前段:「建物滅失時,該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者,土地所有權人或其他權利人得代位申請之。...」、「土地登記規則第31條所稱『規定期限』為土地法第73條第2項及土地登記規則第76條第1項前段所規定之『應於權利變更之日起一個月內為之』」規定,應辦理建物滅失登記,並據以申請免再繼續課徵房屋稅相關事宜;而原有建物他項權利之處理方式,則應依都市更新條例相關規定辦理,並於權利變換計畫書中妥予載明;至建築物經拆除後,是否得比照九二一震災重建暫行條例第十條規定,由直轄市、縣(市)政府列冊敘明原因,囑託登記機關辦理建物消滅登記乙節,因都市更新條例相關規定並無規定,如非屬九二一震災損毀之建築物不得比照辦理。

  2. 依本部地政司前開號書函說明二後段:「因我國登記實務並不強制一切建物均需辦理所有權第一次登記,故現行建物所有權第一次登記之申請與否,係由當事人任意決定」規定,是否辦理建物所有權第一次登記,並無強制性規定,應視都市更新事業之實際需要決定。如有辦理建物所有權第一次登記之需要,應先依都市更新權利變換實施辦法第23條規定,由實施者或直轄市、縣(市)政府分別辦理界樁埋設、地籍及建築物測量,並依測量結果釐正權利變換計畫相關圖冊之記載後,再依都市更新條例第43條規定逕為辦理權利變更或移轉登記。

  3. 有關權利變換之權利變更或移轉登記之逕為辦理,請依都市更新條例第43條規定辦理。

  4. 都市更新條例第3條第5款規定,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分。準此,僅提供資金協助辦理都市更新事業者,得依都市更新條例相關規定,納入權利變換計畫參與分配,並依前開條例第43條規定辦理登記。

 

參.都市更新事業之實施者,得否將其建築執照信託予金融機構

內政部94.10.12內授營都字第09400866241號函

都市更新案依權利變換方式辦理者,更新後之土地及建築物,應依據權利變換計畫之分配結果,列冊送請該管登記機關辦理建物所有權第一次登記及土地移轉變更登記。因此,起造人若因信託而變更,將來的登記仍應依權變計畫內之登記清冊登記,與起造人是誰無必然關係。

 

肆.關於都市更新權利變換有關囑託登記及信託登記實施執行疑義案

內政部99.4.19台內營字第0990802743號函

  1. 有關實施者於更新單元內持有土地,以原土地所有權人身分參與都市更新,其更新前之抵押權登記,得否由實施者列冊請主管機關囑託登記機關,將該抵押權轉載於實施者「全部」可分得之土地及建築物乙節,查都市更新條例第40條第1項業明定,權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權登記,除自行協議消滅者外,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關,於權利變換後分配土地及建築物時,按原登記先後,登載於「原土地所有權人應分配之土地及建築物」;至於實施者以土地所有權人以外身分取得部分,尚非上開更新前抵押權轉載之範圍。

  2. 另有關都市更新權利變換以信託方式實施者,土地所有權人、合法建築物所有權人及實施者將其不動產及營運資金信託予銀行實施都市更新時,其更新後不動產之分配名義疑義乙節,依說明一法務部意見,受託人管理或處分信託財產之效果,於信託關係終止前,仍歸屬於受託人,而受託人依信託本旨為管理或運用而取得之財產,仍屬信託財產,惟信託財產名義雖屬受託人所有,實質上並不認屬受託人自有財產,受託人仍應依信託本旨,包括信託契約之內容及委託人意欲實現之信託目的,管理或處分信託財產。本件有關都市更新權利變換以信託方式實施者,其更新後不動產之分配名義疑義,參酌上開法務部意見,應視該事項是否係發生於信託關係存續中及信託契約之內容及目的,並納入權利變換計畫,經各級主管機關審議通過核定發布實施後據以執行。

 

伍.內政部98.08.05內授營更字第0980146757號函

以權利變換方式辦理都市更新之土地增值稅及契稅申報作業,得由實施者檢具經更新主管機關釐正之權利變換分配結果清冊及相關資料,代替「土地增值稅(土地現值)申報書」及「契稅申報書」,向主管稅捐稽徵機關申報。

 

陸.模擬示意

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  • 依權利變換取得之土地及建築物,如屬依權利價值比例分配與原土地所有權人,則土增稅及契稅視為原有,為原所有權之延續,不涉及課徵。

 

  • 依權利變換取得之土地及建築物,如屬依權利價值比例抵付與實施者,受配土地係地主以土地抵付權利變換負擔者(B),免徵土增稅;受配建築物其性質可認屬原始起造人(D),非屬契稅課稅範圍。關於移轉現值之申報,按內政部98.05.25台內營字第0980805010號函規定,依都市更新條例等相關法規令規定辦理權利變換地價改算或申報移轉現值,以權利變換計畫核定發布實施日當期公告現值為準。

 

  • 土地所有權人依權利價值比例所分配之土地部份,移轉予其他權利人,視為無償移轉(§39、§46Ⅲ),准予記存,屬更新後第一次移轉可減徵40%,由其他權利人於權利變換後再移轉時,一併繳納之;受配建築物其性質可認屬原始起造人,非屬契稅課稅範圍。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  • 依權利變換取得之土地及建築物,如屬原土地所有權人多分配部分,此部份係由實施者有償移轉屬更新後第一次移轉應按買賣稅率核課契稅(F)減徵40%(二次登記者除外)。土地未過戶,故無土增稅之課徵,惟仍適用內政部98.05.25台內營字第0980805010號函之規定,並不侵蝕地主租稅利益。

 

註:地主持有之A及E分算不同前次移轉現值,且A出售時土增稅減徵40%,E無減免;地主持有之C及F如出售,則C之契稅減徵40%,F無減免。

 

 

  • 依權利變換取得之土地及建築物,如屬實施者多分配部分,此部份係由地主有償移轉,其屬更新後第一次移轉(E+F),土增稅減徵40%(E→③);另應按買賣稅率核課契稅亦減徵40%。

 

  • 依權利變換取得之土地及建築物,如屬出資人(無論身份為地主、其他權利人或第三人)依出資比率取得(E+F),此部份係由實施者有償移轉(目前實務上採二次登記),且非屬更新後第一次移轉(E+F),無土增稅減免(E→②);另應按買賣稅率核課契稅。

 

  • 一般房地之買受人,如向地主購入其依權利變換取得之土地及建築物,屬更新後第一次移轉,契稅減徵40%;但如係向實施者購入,則非屬更新後第一次移轉,無契稅之減免。