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權利變換的意義

都更§3:權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

 

都更§30:實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地,除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用,經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔,並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付;其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時,得改以現金繳納。

 

壹、「權利變換」與「協議合建」的差異

1.權利變換採多數決

2.權利變換享更多稅捐減免

3.權利變換透過「共同負擔」機制來進行房地分配

 

貳、權利變換的基本模型

1.計算「更新前權利價值比例

甲其土地更新前的價值是100元,在該地上有乙設定地上權價值25元,基地內全部房地價值是10,000元。更新後房地總價值為25,000元,共同負擔5,000元。

-->甲的「更新前權利價值比例」=100÷10,000=1%

-->但1%中的25%是屬於乙取得的地上權權利價值

2.估算「更新後價值」與「共同負擔」

可供分配價值=更新後房地總價值-共同負擔

可供分配價值=25 000-5,000=20,000元

 

3.分配

甲應分配更新後價值=20,000×1%(1-25%)=150

乙應分配更新後價值=20,000×1%×25%=50

參、權利變換的分配原則

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

內政部營署都字第0930019617號函

關於都市更新條例第31條第1項所稱以權利變換方式實施都市更新事業時,對不願或不能參與者之現金補償數額應以權利變換前之權利價值計算,無須扣除共同負擔,本部90年9月27日台內營字第9085560號業已明釋(詳附件)。至各宗土地權利變換前之權利價值比例,依都市更新權利變換實施辦法第6條規定,係指權利變換前各宗土地於評價基準日之權利價值之比例,其權利價值確定後,不論各宗土地所有權人是否參與分配,其價值比例均不變。更新後各土地所有權人應分配之權利價值,於各土地所有權人均參與分配時,依權利變換實施辦法第10條規定,應按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。即其應分配之權利價值比例等於更新前之權利價值比例;原土地所有權人有不願或無法參與分配時,其補償金額由實施者(都市更新事業機構或都市更新會)給付,並由實施者按其更新前權利價值及提供資金比例,分配予更新後建築物及土地之應有部分。即不參與分配者之應分配之權利價值比例,已因其領取補償金(更新前權利價值)而轉為給付補償金之實施者應分配之權利價值比例,對其他參與分配者之應分配之權利價值比例並無影響。

 

內政部90年11月27日台90內營字第9015809號函

一、查土地權利關係人因實施權利變換而領取現金之種類,依都市更新條例第三條第五款及第三十一條第一項之規定,概可分為權利金及補償金等兩種。其差別在於前者願意以其權利參與權利變換,共同承擔土地再開發之風險,但不分配權利變換後之建築物及其土地應有持分,而於權利變換後領取其應得權利價值之對價;後者則為不願意參與權利變換,不承擔土地再開發之風險,而於實施權利變換前發給現金補償後,強制將其權利交由實施者實施土地再開發。職是之故,本部爰以90年9月27日台90內營字第9085560號函釋:不願或不能參與分配者之「現金補償數額」,應以權利變換前權利價值計算,無需扣除共同負擔。上開解釋尚無不妥,仍應予維持。

二、惟前開補償金之計算標準,都市更新條例並未明文,考量都市更新條例有關權利變換之機制,係參採民間行之有年之協議合建所建立,其有關權利之處理倘能達成協議,法亦無不許之規定。爰此,本案豐原市oo社區都市更新會等對於不願或不能參與分配者,建議得改以「更新後之權利價值計算,並扣除共同負擔」,給予現金補償乙節,倘經相關權利關係人達成協議,並納入權利變換計畫書中規定,亦無不可。至所謂達成協議,應視改變後之現金補償數額是否高於依本部前開號函釋所計算之數額而定,如現金補償數額高於本部前開號函釋所計算之數額,因其將增加願意參與權利變換者於實施都市更新事業之負擔,故應徵得全數願意參與權利變換之同意;如現金補償之數額低於本部前開號函釋所計算之數額,因其將造成不願或不能參與權利變換者之損失,則應徵得全數不願或不能參與權利變換分配者之同意,爰補充解釋。

 

肆、提供資金者之分配

1.出資者的資格

內政部94.6.13內授營都字第0940006760號函

查都市更新事業以權利變換方式實施,提供資金協助辦理都市更新事業者,得依都市更新條例第3條第5款規定,納入權利變換計畫參與分配,並依同條例第43條規定辦理登記,本部營建署90年5月18日營署都字第025335號函(諒查)已有明釋;並無限制出資者應備之資格。是以,本案土地所有權人或其他投資者提供資金作為共同負擔費用,自得依上開函釋參與更新後建築物及土地之分配。

 

2.出資者分配方式與登記

實施者與出資者依出資比例分回共同負擔折價抵付之房地,並列名權利變換分配清冊。